Genehmigtes Umbauprojekt am Grenzübergang „Köpfchen“ Zweigeschossiges EFH in moderner Architektur – Reduzierter Steuersatz möglich

DAS PROJEKT
Ein besonderer Ort. Eine neue Wohnidee.

Wo früher Grenzverkehr, Zoll und Logistik den Alltag prägten, entsteht heute ein außergewöhnliches Wohnprojekt: Die ehemals gewerblich genutzte Immobilie am Grenzübergang Köpfchen wurde durch einen regional renommierten Architekten vollständig neu gedacht und als zwei eigenständige Wohnhäuser genehmigt.

Dieses Expose präsentiert Los 1 – das als zweigeschossiges Reiheneckhaus konzipierte Einfamilienhaus.

Die Planung verbindet die klare Geometrie des vorhandenen Flachdachbaukörpers mit einer zeitgemäßen, energieorientierten Architektur. Auf dem bestehenden Flachdach ist ein zusätzliches Geschoss vorgesehen, sodass ein zweigeschossiges Haus entsteht. Großzügige Fensteröffnungen, ein Holz verkleidete Außenhülle mit klarer Formensprache und eine offene Wohnzone schaffen ein Haus, das modern und zurückhaltend ausgelegt ist.

Grundstück und Gebäude orientieren sich überwiegend ost- bis südöstlich. Dadurch profitieren insbesondere die rückwärtigen Wohn- und Außenbereiche im Vormittags- und Tagesverlauf von einer angenehmen natürlichen Belichtung. Große Fensterflächen verstärken den Bezug zwischen Innenraum, Terrasse und Landschaft.

ATTRAKTIVE STEUERVORTEILE

Für berechtigte Käufer können beim Erwerb der Immobilie attraktive steuerliche Vergünstigungen zur Anwendung kommen:
3 % Registrierungssteuer statt 12,5 %
Der ermäßigte Registrierungssteuersatz von 3 % kann insbesondere gelten, wenn:
• der Käufer eine natürliche Person ist,

• die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird,

• der Hauptwohnsitz dort grundsätzlich mindestens drei Jahre ununterbrochen bestehen bleibt,

• der Käufer grundsätzlich nicht bereits das volle Eigentum an einer anderen zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie besitzt.

6 % MwSt. statt 21 % auf den Bauanteil
Für den Bauanteil kann unter bestimmten Voraussetzungen der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 6 % statt 21 % zur Anwendung kommen. Voraussetzung ist insbesondere, dass:
• es sich um die eigene und einzige Wohnung des Käufers handelt,

• der Käufer dort seinen Hauptwohnsitz anmeldet,

• die gesetzlich vorgeschriebenen Nutzungs- und Wohnsitzvoraussetzungen grundsätzlich über einen Zeitraum von fünf Jahren eingehalten werden,

• das Bauvorhaben selbst die gesetzlichen Voraussetzungen für die Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes erfüllt.

Hinweis: Die Anwendung der ermäßigten Steuersätze hängt von der persönlichen Situation des Käufers sowie von den gesetzlichen und projektspezifischen Voraussetzungen ab. Eine individuelle steuerliche bzw. notarielle Prüfung wird empfohlen.

BESTAND & TRANSFORMATION

Vom ehemaligen Betriebsstandort zum exklusiven Zuhause
Die besondere Qualität dieses Angebots liegt auch in seiner Transformation. Ausgangspunkt ist ein heute leerstehendes, ehemals gewerblich genutztes Gebäude, das überwiegend als Büro- und Betriebsstandort eines Transportunternehmens bzw. im zollnahen Umfeld diente. Die vorhandene Gebäudestruktur und das Bauvolumen wurden nicht lediglich überarbeitet, sondern funktional und architektonisch neu interpretiert.

Die genehmigte Planung teilt das Ensemble in zwei eigenständige Wohnhäuser: Los 1 als zweigeschossiges Einfamilienhaus und Los 2 als eingeschossigen Bungalow. Dabei bleibt die für den Ort prägende Flachdachform erkennbar. Aus dem früheren Gewerbebau entsteht ein zeitgemäßes Wohnensemble mit klarer Adresse, privater Nutzung und starkem Bezug zur umgebenden Landschaft.

Das Projekt eröffnet damit die seltene Möglichkeit, die Geschichte eines markanten Grenzstandorts mit zeitgemäßem, individuellem Wohnen zu verbinden

ARCHITEKTUR & KONZEPT:

Klare Linien, Flachdach, großzügige Öffnungen

Die genehmigte Planung respektiert die ursprüngliche Formensprache des Bestands und entwickelt sie konsequent weiter. Das zweigeschossige Haus hat eine zugleich zeitgenössische und warme Hülle. Die Gliederung des Baukörpers, das Flachdach und die zurückhaltende Materialwahl geben dem Haus eine ruhige, hochwertige Erscheinung.

• Holzverkleidete Fassadengestaltung mit ausgewählten Trespa-Details als warmer Kontrast

• Großformatige Fenster- und Türelemente für viel Tageslicht und fließende Sichtbeziehungen

•Flachdach

• Klar gefasste Eingangssituation auf leicht erhöhtem Grundstücksniveau

• Großzügige, landschaftsorientierte Terrasse als Erweiterung des Wohnbereichs

• Architektonisch abgestimmte Außenanlagen, Zufahrt und Stellplätze

Die leicht erhöhte Lage gegenüber dem Straßenraum schafft Distanz und Privatsphäre. Der Haupteingang wird über eine sauber angelegte Treppenanlage erreicht. Seitlich sind zwei Stellplatzmöglichkeiten auf dem Grundstück vorgesehen.

Das Grundrisskonzept ist auf kurze Wege, klare Zonen und eine komfortable Nutzung auf zwei Ebenen ausgerichtet. Der Wohnbereich im Erdgeschoss und der private Schlafbereich im Obergeschoss sind funktional klar voneinander getrennt.

Licht, Weite und ruhige Materialität

Die Innenarchitektur folgt derselben Idee wie die äußere Gestaltung: modern, geradlinig und lichtbetont. Der offene Küchenbereich ist als integraler Bestandteil des Wohnraums gedacht und kann hochwertig, klar und funktional ausgestattet werden.

Zukunftsorientierung
Wärmepumpe und zeitgemäße Gebäudehülle schaffen die Grundlage für einen modernen Energiestandard.

Die konkrete technische Ausführung, Fabrikate, Energetik und Ausstattungsdetails richten sich nach der finalen Bau- und Leistungsbeschreibung. Abweichungen im Zuge der Ausführungsplanung bleiben vorbehalten.

Grünlage mit Weitblick und privaten Außenflächen
Das Grundstück von rund 413 m² bietet dem Bungalow ein angenehmes Verhältnis zwischen Gebäude, Terrasse, Vorgarten und Gartenfläche.

Rückwärtig öffnet sich das Grundstück in Richtung Wiesen und Wald. Die weitgehend unverstellte Sicht schafft einen starken Landschaftsbezug und bildet den Gegenpol zur gut erreichbaren Stadt. Die rund 30 m² große Terrasse erweitert den Wohnbereich nach außen und bietet ausreichend Platz für Lounge, Esstisch und individuelle Begrünung.

HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK

– Genehmigte Umnutzung und Umgestaltung zu einem exklusiven zweigeschossigen Einfamilienhaus

– Ca. 140 m² Wohn- und Nutzfläche

– Ca. 413 m² Grundstück

– Großzügiger Wohn- Ess- und Küchenbereich mit ca. 43 m²
– Zwei Kinderschlafzimmer mit eigenem Kinderbad sowie eine Elternsuite mit Ankleide, Badezimmer und Schlafzimmer im Obergeschoss.

– Separates Büro im Erdgeschoss

– Ca. 30 m² Terrasse mit Blick in die grüne weitgehend unverstellte Landschaft

– Luft-Wärmepumpe, Fußbodenheizung und zeitgemäße Wärmedämmung

– Zwei Stellplatzmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück

– Direkte Nähe zu Aachen, Waldrand und grenzüberscheitendem Freizeit- und Kulturraum

– Reduzierte Registrierungskosten auf Grundstück und MwSt. auf Bau möglich

RAUMPROGRAMM

ERDGESCHOSS
Diele / Eingang – ca. 10 m² – Großzügiger Empfang mit direkter Anbindung an Gäste-WC und Wohnzone

Wohnen / Essen / Küche – ca 43 m² – Offen konzipierter Mittelpunkt des Hauses mit großen Fensterflächen und Terrassenbezug

Abstell-/Nebenraum- ca. 8 m² – Direkt an den Küchenbereich angeordnet; praktisch für Vorräte, Hauswirtschaft und Technik

Büroraum: ca. 10 m², praktisch als Rückzugs – oder Arbeitsraum, alternativ auch als Gäste-Zimmer nutzbar
Terrasse – ca. 30 m² – Großzügiger Außenwohnbereich mit Grün- und Landschaftsbezug

OBERGESCHOSS

Nachtflur – ca. 9 m² – Separate Erschließung des privaten Bereichs im Obergeschoss

Schlafzimmer 1- ca. 13 m² – Ideal als Kinderzimmer

Schlafzimmer 2- ca. 13 m² – Als zweites Kinderzimmer oder flexibel für andere Nutzungen geeignet

Bad 1 – ca. 9 m² – Modern vorgesehen mit Badewanne, Dusche und WC, ideal als Kinderbad

Elternsuite: Schlafzimmer ca. 12 m², Ankleide, ca. 7 m² sowie Badezimmer ca. 5 m² mit Dusche

Hinweis: Alle Flächenangaben sind ca.-Angaben auf Basis der vorliegenden Projektbeschreibung. Verbindliche Flächen und Maße ergeben sich ausschließlich aus den genehmigten Planunterlagen bzw. der abschließenden Vermessung.

ZWISCHEN AACHEN UND OSTBELGIEN – DIREKT AM GRÜNEN GRENZRAUM

Die Lage am Grenzübergang „Köpfchen“ ist ein wesentlicher Teil der Identität dieses Projekts. Hier treffen das Aachener Stadtgebiet und das grüne Umfeld Ostbelgiens unmittelbar aufeinander. Der Standort eignet sich damit besonders für Menschen mit beruflichem oder privatem Bezug zu Aachen, die gleichzeitig Wert auf ein ruhigeres, naturnahes Wohnumfeld legen.

Der südliche Aachener Stadtraum ist schnell erreichbar, während sich hinter dem Grundstück Wiesen, Baumbestand und Waldlandschaft öffnen. Diese Kombination erzeugt eine seltene Wohnqualität: kurze Wege in die Stadt, gleichzeitig ein unmittelbarer Bezug zur Landschaft und zu grenzüberschreitenden Spazier-, Freizeit- und Erholungsräumen mit direkt Zugang zum weitläufigen Aachener Wald.

Die Umgebung des früheren Grenzübergangs hat sich in den vergangenen Jahrzehnten grundlegend gewandelt. Aus einem Ort der Kontrolle und des Transits ist ein offener europäischer Begegnungsraum entstanden. Kultur-, Sport-, Freizeit- und Gastronomieangebote in direkter Grenznähe unterstützen diese Entwicklung und verleihen dem Standort heute einen eigenständigen Charakter.

HISTORISCHE IDENTITÄT

Die Geschichte des Standorts ist eng mit der deutsch-belgischen Grenze verbunden. Im 20. Jahrhundert gehörte Aachen-Köpfchen zu den bedeutenden Übergängen für Zollabfertigung und grenzüberschreitenden Warenverkehr. Auch die bestehende Immobilie stand in diesem Kontext und wurde überwiegend als Büro- und Betriebsstandort eines Transport- bzw. zollnahen Gewerbebetriebs genutzt. Die heutige Wohnplanung übersetzt diese Geschichte in eine neue, private Nutzung und bewahrt dabei die klare Grundform des Gebäudes.

FÜR WEN DIESES PROJEKT IDEAL IST

Ein Zuhause für Menschen mit Anspruch an Lage, Architektur und Alltagstauglichkeit.

Das Konzept spricht unterschiedliche Lebensmodelle an, ohne beliebig zu wirken. Besonders attraktiv ist die Immobilie für Käufer, die eine hochwertige, klare Architektur suchen und den Komfort des Wohnens auf zwei Ebene schätzen.

• Für Familien mit größerem Platzbedarf Wunsch nach großzügigem, offenem Wohnen

• Berufstätige mit Bezug zu Aachen oder grenzüberschreitendem Alltag

• Käufer, die bewusst naturnah wohnen möchten, ohne auf Stadtnähe zu verzichten

• Architekturinteressierte, die ein genehmigtes Umbauprojekt mit besonderer Standortgeschichte suchen